Sinnlose Zwangsverwaltung bei selbst genutztem Wohnungseigentum

Die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung macht nur Sinn, wenn damit auf die Erträge aus der Vermietung der Wohnung zugegriffen werden kann. Bewohnt der säumige Eigentümer diese selbst, verursacht diese Form des Zugriffs nur zusätzliche Kosten, ohne zum Ziel zu führen (BGH Beschluss v. 24.01.2008, V ZB 99/07). Der Fall: Die Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte gegen einen Eigentümer wegen rückständiger Wohngelder ein rechtskräftiges Urteil. Da eine freiwillige Zahlung nicht erfolgte, beantragte die Gemeinschaft bei Gericht die Anordnung der Zwangsverwaltung der vom Schuldner bewohnten Wohnung. Das Gericht setzte einen Zwangsverwalter ein, der dem Eigentümer gestattete, die Wohnung weiterhin zu nutzen. Auf die Zahlung des laufenden Wohngeldes durch den Eigentümer hoffte der Zwangsverwalter vergebens. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste deshalb die laufenden Kosten der Zwangsverwaltung vorstrecken. Dies wollte sie nicht hinnehmen. Sie beantragte, dass das Gericht nach § 149 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Räumung des Eigentümers bestimmen solle. In allen Instanzen blieb die Gemeinschaft erfolglos. Die Rechtslage: Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer die Verwaltung und die Benutzung der Wohnung entzogen (§ 148 Absatz 2 ZVG). Grundsätzlich hat der Zwangsverwalter die Wohnung in Besitz zu nehmen. Davon macht § 149 Absatz 1 ZVG eine Ausnahme. Der Zwangsverwalter hat dem Eigentümer die Wohnung zu belassen, soweit der Besitz für den Eigentümer oder dessen Angehörige unentbehrlich ist. Das ist der Fall, wenn es sich um die selbstgenutzte Wohnung des Schuldners handelt. Durch die Zwangsverwaltung soll der Schuldner nicht obdachlos werden. Das Gericht, welches den Zwangsverwalter überwacht, kann dem Eigentümer jedoch ausnahmsweise die Räumung aufgeben, wenn er durch sein Verhalten das Grundstück gefährdet (§ 149 Absatz 2 ZVG). Der Zwangsverwalter hat das laufende Wohngeld an die Gemeinschaft zu zahlen, sofern der säumige Wohnungseigentümer dieses schuldig bleibt. Fehlen dem Zwangsverwalter dazu die Mittel, weil die Verwaltung keine Erträge einbringt, muss die Gemeinschaft als betreibende Gläubigerin die dem Verwalter zustehenden Gebühren sowie die laufenden Wohngelder als Vorschuss bereitstellen. Daraus zahlt der Zwangsverwalter dann das laufende Wohngeld an die Gemeinschaft. Wenn der Eigentümer trotz Zwangsverwaltung die Wohngelder nicht zahlt, steht die Gemeinschaft schlechter dar als ohne die Zwangsverwaltung. Denn sie wird mit den Kosten des Zwangsverwalters belastet, ohne aus der Zwangsverwaltung irgendeinen Nutzen ziehen zu können. Allein dieser Umstand rechtfertige es jedoch nicht, so der BGH, die Räumung der Wohnung in der Zwangsverwaltung anzuordnen. Denn die weit verbreitete Auffassung, wonach die beharrliche Nichtzahlung des Wohngeldes durch den Eigentümer den Bestand der Immobilie gefährde, da der Gemeinschaft ohne das auf das Wohnungseigentum des Schuldners entfallende Wohngeld die Unterhaltung und Instandsetzung der Immobilie auf Dauer nicht möglich sei, könne nicht gefolgt werden. Denn der Zwangsverwalter erbringe ja die fehlenden Zahlungen anstelle des Schuldners. Woher die finanziellen Mittel dafür stammten, sei ohne Bedeutung. Die Empfehlung: Die Entscheidung des BGH kann nicht dadurch umgangen werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vorschüsse an den Zwangsverwalter leistet. Zwar kann der Zwangsverwalter dann keine Zahlungen mehr an die Gemeinschaft entrichten. Jedoch bleibt dann kein Raum mehr für die Anordnung der Räumung durch das Vollstreckungsgericht. Die Nichtzahlung der Vorschüsse bewirkt nämlich nur, dass das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung beendet. Der schnellste und kostengünstigste Weg, mit einem säumigen Eigentümer der selbst genutzten Wohnung umzugehen, besteht darin – so auch der BGH – die titulierte Forderung der Gemeinschaft mit einer Zwangshypothek im Grundbuch zu sichern und anschießend die Versteigerung der Wohnung zu beantragen. Auch wenn die Wohnung mit Grundpfandrechten belastet ist, führt die Versteigerung aus dem besseren Rang des § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG zum Erfolg.

Unsicherheiten für den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung

Sachverhalt: Für ein in die Zwangsversteigerung geratenen Grundstück setzte das Versteigerungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen Verkehrswert von € 5.000.000,- fest. Im ersten Versteigerungstermin, der im Jahr 2005 stattfand, bot jemand € 730.000,-. Andere Gebote wurden nicht abgegeben. Der Rechtspfleger beim Versteigerungsgericht wies das Meistgebot zurück, weil es geringer war als die Hälfte des festgestellten Verkehrswertes (§ 85 a Abs. 1 ZVG). Im ersten Versteigerungstermin erhielt somit niemand den Zuschlag. Im nächsten Termin, der im Juli 2007 stattfand, gab jemand anderes ein Gebot über € 300.000,- ab und blieb Meistbietender. Er erhielt den Zuschlag. Mehrere Gläubiger des früheren Eigentümers legten gegen den Zuschlagsbeschluss Rechtsmittel ein. Der Bundesgerichtshof hob den Zuschlag rückwirkend wieder auf (BGH Beschluss vom 17.07.2008, V ZB 1/08). Der Ersteher verlor sein Eigentum wieder. Das Versteigerungsverfahren musste fortgesetzt werden.

Rechtslage:
Der Eigentümer eines Grundstücks, welches in die Zwangsversteigerung gerät, ist durch § 85 a Abs. 1 ZVG vor einer Verschleuderung des Grundstücks geschützt. Danach hat das Versteigerungsgericht den Zuschlag auf das Meistgebot zu versagen, wenn dieses nicht wenigstens die Hälfte des Verkehrwertes erreicht. Entgegen landläufiger Meinung besteht dieser Schuldnerschutz nicht nur im ersten Versteigerungstermin, sondern solange, wie ein Meistgebot nicht wegen Nichterreichens dieser Grenze zurückgewiesen wurde. Gibt also im ersten Termin keiner ein Gebot ab, ist der Eigentümer auch im zweiten und ggf. dritten Termin nach § 85 a Abs. 1 ZVG geschützt. Das ändert sich dann, wenn jemand Meistbietender mit einem Gebot von weniger als der Hälfte des Verkehrswertes bleibt. Die Zurückweisung dieses Gebots – eine zwingende gesetzliche Folge - führt dann dazu, dass in den Folgeterminen kann entsprechender Schutz mehr besteht und das Grundstück dann auch für weniger als die Hälfte ersteigert werden kann.

Entscheidung:
Bereits im Jahr 2007 hat der BGH (Beschluss vom 10.05.2007, V ZB 83/06) entschieden, dass ein Ersteher rechtsmißbräuchlich handelt, wenn er in einem frühen Termin absichtlich ein zu niedriges, nicht zuschlagsfähiges Gebot abgibt, um im späteren Termin die Schutzgrenze zum Nachteil des Eigentümers unterlaufen zu können. Nun hatte sich der BGH mit der Konstellation zu befassen, dass der Ersteher es sich zu Nutze gemacht hatte, dass ein Dritter in einem früheren Termin ein nicht zuschlagsfähiges Gebot abgegeben hatte. So war es ihm gelungen, den Zuschlag für einen Bruchteil des Verkehrwertes zu erhalten. Der BGH hat auch in diesem Fall den Eigentümer geschützt. Es mache aus Sicht des Eigentümers keinen Unterschied, ob die Schutzgrenze durch den späteren Ersteher oder einen Dritten mit dem Ziel zu Fall gebracht worden sei, die Immobilie günstig zu erstehen. Nur auf die Beweislast habe die Personenverschiedenheit Auswirkungen. Der Ersteher, der mit seinem zu niedrigen Angebot die Grenze ausgehebelt habe, müsse nachweisen, dass er keine unredlichen Ziele verfolgt habe. Hier gelte also zu Gunsten des den Zuschlagsbeschluss angreifenden Geschädigten eine Vermutung, dass ein rechtsmißbräuchliches Verhalten vorgelegen habe. Bei Personenverschiedenheit müsse allerdings derjenige, der den Zuschlagsbeschluss beseitigen möchte, beweisen, dass derjenige unredlich gehandelt hat, der mit seinem zu niedrigen Gebot die Grenze zu Fall gebracht hat.

Fazit:
In der Praxis wird die den Eigentümer schützende Grenze bei schwer vermarktbaren Objekten aus verschiedenen Gründen nicht selten absichtlich zu Fall gebracht, weil sich manch einer ausrechnet, ein Schnäppchen machen zu können. Ob und in wessen Interesse dies geschieht, ist selten sofort offenkundig und auch für einen redlichen Ersteher kaum zu kalkulieren. Verschiedenen Konstellationen sind denkbar, in denen bewusst oder unbewusst zu Lasten des späteren Erstehers agiert wird. Das Angriffspotential für den das Eigentum verlierenden Schuldner wie auch die zu kurz gekommenen Gläubiger ist nun deutlich erhöht. Ob der Zuschlagsbeschluss bestehen bleibt, ist für den Ersteher nun deutlich unsicherer geworden, wenn sein Gebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht.

Unwirksamer Ausschluß des Minderungsrechts

Eine vom Vermieter in einem Formularmietvertrag verwendete Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahingehend auszulegen, dass die Regelung die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter bei Vorliegen eines Mangels auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und vurde vom Bundesgerichtshof (BGH) deswegen für unwirksam erklärt.

Urteil des BGH vom 12.03.2008, XII ZR 147/05

BGH: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Auch bei Gewerberaummiete ist eine formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Arbeiten innerhalb starrer Fristen unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Auch hier gelte, ähnlich dem Wohnraummietrecht, § 305 ff. BGB, wie der Bundesgerichtshof vorgestern entschied.

BGH, Urteil vom 01.10.20008 - XII ZR 84/06

BGH: Trotz Missbrauch keine Räumungsvollstreckung

Eine Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter im Besitz der Mietsache ist, der weder im Vollstreckungstitel noch in der beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. August 2008, Az.: I ZB 39/08. Nach diesseitiger Auffassung wird mit der Entscheidung des BGH dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet. Ein räumungsunwilliger Schuldner könne nach der Rechtsprechung des BGH die Räumung durch Präsentation immer neuer angeblicher Untermieter nach Belieben verzögern.

Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen. Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07 AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07 LG Osnabrück - Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07

Holzschutzmittel: Mieter können nur bei Gesundheitsgefährdung kündigen

Holzschutzmittel: Mieter können nur bei Gesundheitsgefährdung kündigen
In einem Urteil, hatte das Amtsgericht in Münster über die Rechtmäßigkeit einer mieterseitigen fristlosen Kündigung zu entscheiden. Ein Ehepaar hatte eine Dachgeschosswohnung seit kurzer Zeit angemietet. Bald nach dem Einzug wurden die Mieter von Kopfschmerzen, Atembeschwerden und Übelkeit geplagt. Ein durch die Mieter eingeholtes Gutachten bescheinigte ihnen, dass die Holzbalken und die Holzvertäfelung mit für Wohnräumen unzulässigen Anstrichen behandelt worden waren. Aus diesem Grund kündigten die Mieter fristlos. Der Vermieter bestand aber auf Zahlung der Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Der entscheidende Richter bestätigte die Ansicht des hartnäckigen Vermieters. Mieter können nur fristlos kündigen, wenn von einer Mietwohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. Eine solche konnten die Mieter im entschiedenen Rechtsstreit aber gerade nicht beweisen. Sie hatten lediglich eine Verwendung von für Innenräume unzulässigen Anstrichen und Holzschutzmitteln nachgewiesen (AG Münster, Urteil vom 20.02.2008, Az. 48 C 61/08).