Laubfegebeschluss

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte auf einer WEG-Versammlung einen Mehrheitsbeschluss mit dem Inhalt gefasst, dass die Wohnungseigentümer nach einem aufgestellten Plan die Säuberung des Bürgersteiges und die Entsorgung des Laubes in wöchentlichem Rhythmus zu übernehmen hatten. Der Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer angefochten. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf entspricht der Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb er für unwirksam erklärt wurde.

Da das WEG den Eigentümern eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen nicht auferlegt, sondern nur eine Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse, können Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räumungs- und Streupflichten den Wohnungseigentümern nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Hierdurch würden nämlich Aufgaben, die im Pflichtenkreis des Verwalters gehören, und für die der Verwalter honoriert wird, auf die Wohnungseigentümer verlagert.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 - 3 Wx 77/08

Wie genau müssen die Tagesordnungspunkte im Einladungsschreiben bezeichnet sein

In einer Wohnungseigentumsanlage soll das Gebäude umfassend saniert werden. Die Verwalterin beruft eine Versammlung ein. Im Einladungsschreiben heißt es unter TOP 9: "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung."

In der Versammlung wird zu TOP 9 eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als 35.000,00 € kosten soll. Ein Wohnungseigentümer hat den Beschluss angefochten.

Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung nach Ansicht des OLG München derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung gegeben wird, ob ihre Teilnahme notwendig ist. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist.

Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe zu TOP 9 nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll. Daher hat das OLG München den Beschluss für unwirksam erklärt.

OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, 34 Wx 49/06

Maklerprovision: Keine Kongruenz bei deutlich erhöhtem Kaufpreis (25 %)

Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.

OLG Dresden, Beschluss vom 18.09.2008, Aktenzeichen 8 U 1167/08 BGB § 652 Abs. 1

Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Eigentumswohnung. Er hat diese zu einem Kaufpreis von € 275.000,00 erworben. Die Kaufpreisvorstellung zwischen dem Makler und dem Beklagten lag bei € 220.000,00. Der Kläger klagt aus angetretenem Recht auf Zahlung der Maklerprovision für den Nachweis der Wohnung. Die Klage blieb vor dem Landgericht und auch in der Berufung ohne Erfolg.

Entscheidung:
Die Klage auf Zahlung der Maklerprovision ist abzuweisen, weil es an der erforderlichen wirtschaftlichen Identität zwischen dem nach dem Maklervertrag angestrebten und dem tatsächlich abgeschlossenen Hauptvertrag fehlt, aber auch an einem Nachweismaklervertrag bzw. einer Vermittlungsleistung. Gehen die Maklervertragsparteien von einem bestimmten oder ungefähren Kaufpreis aus, zu dem die Immobilie zu erwerben ist, fehlt es an der erforderlichen Gleichwertigkeit, wenn der Kunde das Grundstück nur zu einem deutlich höheren Preis erwerben kann. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Kaufpreisvorstellung lag bei € 220.000,00. Dem Parteivortrag ist nicht zu entnehmen, dass die Maklervertragsparteien von der Möglichkeit einer deutlichen Erhöhung ausgingen. Mit einer Abweichung der Vorstellung um 25 % nach oben ist die Grenze, bis zu der unter Berücksichtigung üblicher verhandlungsbedingter Unsicherheit bei der späteren Kaufpreishöhe noch von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ausgegangen werden kann, eindeutig überschritten. In der Rechtsprechung werden Preisdifferenzen von bis zu 10 % als provisionsunschädlich angesehen, Differenzen von wenigstens 20 % zu Ungunsten des Maklerkunden sollen die Gleichwertigkeit ausschließen. Ein Provisionsanspruch des Klägers scheitert daher jedenfalls an fehlender Kongruenz.

Praxishinweis:
Eine Maklerprovision ist nicht bereits dann verdient, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler eine mitursächliche Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit erbracht hat. Voraussetzung ist weiter die Gleichwertigkeit zwischen – nachgewiesenem – angedachtem Vertrag und beurkundetem Vertrag. Der Kunde soll Provision nur bezahlen, wenn er das erhält, was angedacht war. Weicht der Kaufpreis erheblich ab, soll es an der Gleichwertigkeit fehlen. Es ist allerdings immer einzelfallbezogen zu entscheiden. Auch der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage der Kongruenz mit Urteil vom 13.12.2007 (Aktenzeichen III ZR 163/07) befasst. In einem Nebensatz weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine Preisdifferenz von 15 % die Kongruenz nicht in Frage stellt.

Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem Formularmietvertrag vom 12. Februar 2000 ist unter § 16 in Nr. 1 geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages sieht vor, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1 entsprechenden Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll vom 6. März 2000 heißt es unter Nr. 6:
"Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Der Kläger begehrt unter anderem Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von 1.232,61 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens an das Berufungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel Nr. 1 in § 16 des Mietvertrages hergeleitet werden kann, weil sie einen starren Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist. Auch Klausel Nr. 2 bietet keine Grundlage, weil sie eine starre, vom Abnutzungszustand losgelöste Endrenovierungsklausel beinhaltet, die ebenfalls unwirksam ist. Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des Wohnungsübergabeprotokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt.

Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags - und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.

Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08
AG Hannover - Urteil vom 9. Mai 2007 - 552 C 15466/06
LG Hannover - Urteil vom 25. Januar 2008 - 4 S 43/07

Einzelne Wohnungseigentümer haften nicht statt Gemeinschaft für Be- und Entwässerungskosten

Dass einzelne Eigentümer nicht für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft einstehen müssen, hat das Kammergericht in Berlin in einem Urteil erneut verdeutlicht. In einem Verfahren verlangte eine Gemeinde von einzelnen Wohnungseigentümern die Bezahlung von Be- und Entwässerungskosten für das Jahr 2004 in Höhe von insgesamt 15.000 Euro, weil die Eigentümergemeinschaft als solche die Kosten nicht erstatten konnte. Die Kommune argumentierte, dass nach den Vertragsbedingungen des Versorgungsvertrages die einzelnen Eigentümer neben der Eigentümergemeinschaft haften. Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat im Jahre 2007 in einem Urteil die Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften anerkannt. Deshalb und auch wegen der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007, haften die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr neben der rechtlich selbstständigen Eigentümergemeinschaft für Schulden der Gemeinschaft (KG Berlin, Urteil v. 12.02.2008, Az. 27 U 36/07).

BFH: Keine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen bei Barzahlung der Rechnung

zu BFH, Urteil vom 20.11.2008 - VI R 14/08; VI R 22/08
Die Barzahlung einer Rechnung aus der Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen schließt die entsprechenden Aufwendungen von der Steuerermäßigung nach § 35a EStG aus. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20.11.2008 entschieden, teilt das Gericht aktuell mit (Az.: VI R 14/08). Gleiches gilt bei Barzahlung einer Rechnung aus der Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen (BFH, Urteil vom 20.11.2008, Az.: VI R 22/08).

Rechtlicher Hintergrund
Nach § 35a EStG ermäßigt sich für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 600 Euro (ab 2009 sind es 1.200 Euro), der Aufwendungen, sofern diese nicht anderweitig abziehbar sind. Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Handwerkerleistung erfolgt ist.

Voraussetzung der bankmäßigen Dokumentation legitim
Die in der Vorschrift geforderte bankmäßige Dokumentation des Zahlungsvorgangs ist nach Auffassung des BFH eine folgerichtige Ausgestaltung der gesetzgeberischen Zielsetzung, die Schwarzarbeit im Privathaushalt zu bekämpfen. Dieser am Gemeinwohl orientierte Zweck des in den Gesetzmaterialien eindeutig als Lenkungsnorm bezeichneten § 35a EStG rechtfertige verfassungsrechtlich die Ungleichbehandlung unbarer und barer Zahlungsvorgänge. Auch gegen die allgemeine Handlungsfreiheit gemäß Art. 2 Abs. 1 GG verstoße das Erfordernis unbarer Zahlung nicht. Denn selbst ohne eigenes Bankkonto könne der Steuerpflichtige die formellen Voraussetzungen des § 35a EStG erfüllen, indem er den Rechnungsbetrag bei einem Kreditinstitut einzahle und sodann unbar auf das Konto des Leistungserbringers überweise.

Gleiches gilt bei Barzahlung von haushaltsnahen Dienstleistungen
Mit den gleichen Erwägungen hat der BFH außerdem in einem weiteren Urteil vom 20.11.2008 (Az.: VI R 22/08) auch bei Barzahlung einer Rechnung aus der Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen die Voraussetzungen für eine Steuerermäßigung verneint.

BGH kippt Außenanstrich-Klausel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Diese Arbeiten fielen nämlich nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen, wie er in der Berechnungsverordnung definiert sei, argumentierten die Richter. Im verhandelten Fall sollte der Mieter nicht nur die üblichen Schönheitsreparaturen durchführen, sondern außerdem "Außenfenster, Balkontür und Loggia" streichen. Besonders wichtig: Wegen dieser unzulässigen Verpflichtung sei die gesamte Klausel unwirksam, so der BGH. Eine so genannte geltungserhaltende Reduktion, also lediglich die Streichung der unzulässigen Textteile, sei nach dem Gesetz nicht erlaubt.

Teppichreinigung bei Gewerberaum

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08.10.2008 (Aktenzeichen XII ZR 15/07) hin. Der Bundesgerichtshof schließt sich daher der Auffassung an, dass - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 24 Absatz 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden vom Vermieter verlegten Teppichboden dessen Reinigung treten soll. Voraussetzung ist damit, dass dem Mieter die Schönheitsreparaturen im Inneren übertragen wurden und der Bodenbelag vermieterseits gestellt wurde.

Nachweis des Fax-Zugangs durch Sendebericht mit "OK"-Vermerk

Das OLG Karlsruhe hat in einer Entscheidung vom 30. September 2008 (Az.: 12 U 65/08, DB 2008, 2479) entgegen der bisher herrschenden Rechtsprechung angenommen, dass der Nachweis des Zugangs eines Telefaxes durch einen Sendebericht mit "OK"-Vermerk erbracht sei.

Nicht erforderlich für den Zugang beim Empfänger sei, dass der Empfänger das Telefax vollständig ausgedruckt habe, vielmehr sei – und hierbei zieht das OLG Karlruhe die vom BGH im Jahr 2006 entwickelten Grundsätze zum Zugang von per Telefax übermittelten Schriftsätzen bei Gericht heran (vgl. BGHZ 167, 214, 219 f.) – es für den Eingang eines Telefaxes beim Empfänger ausreichend, dass die gesendeten technischen Signale im Telefaxgerät des Empfängers vollständig empfangen (Speicherung) sind.