Keine Eile bei fristloser Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.

Immer wieder wird diskutiert, ob dann, wenn der Mieter mit Mieten in Rückstand gerät, eine sofortige Kündigung zu erfolgen hat, oder der Vermieter sich mit der Kündigung noch etwas Zeit lassen kann. Hintergrund dieser Diskussion sind Parallelen zum Arbeitsrecht. Im Arbeitsrecht muss eine Abmahnung/Kündigung zeitnah zum Verstoß des Arbeitsnehmers (in der Regel innerhalb von zwei Wochen) ausgesprochen werden. Sicherlich gelten derart enge Fristen für Wohnraummietverhältnisse nicht, aber auch deutlich längere Fristen beanstandet der Bundesgerichtshof nicht, wie sich aus seinem jüngsten Urteil vom 11.03.2009 (Aktenzeichen VIII ZR 115/08) ergibt.

Hier war der Mieter seit November 2006 mit den Mieten rückständig geblieben und der Vermieter hat erst Mitte April 2007, also gut fünf Monate später, das Mietverhältnis erstmals wegen Zahlungsverzuges gekündigt, und auch ohne den Mieter vorher abzumahnen. Der Vermieter erhob sodann Räumungsklage und hatte zunächst keinen Erfolg. Erst der BGH rückte die Rechtslage zu Recht zu Gunsten des Vermieters und führte aus, dass der zeitliche Zusammenhang zwischen dem Zahlungsverzug und dem Ausspruch der Kündigung nicht zu beanstanden sei. Auch sei für die außerordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nicht erforderlich, dass der Vermieter den Mieter zuvor abmahne. Nach dem Gesetzeswortlaut sei nämlich eine Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung nicht erforderlich.

Wann entfällt eine – den Provisionsanspruch ausschließende – echte Verflechtung?

Eine so genannte echte Verflechtung zwischen einem Makler und einer Partei des Hauptvertrages liegt nur vor, wenn sie den wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (u.a.) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Kommanditgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.

BGH, Urteil vom 19.02.2009, Aktenzeichen III ZR 91/08
BGB § 652, HGB § 15 Abs. 1

Sachverhalt:
Der Kläger ist Rechtsnachfolger einer im August 2007 aufgelösten KG, die im Februar 2006 mit der Beklagten einen Maklervertrag im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf geschlossen hatte. Mit Wirkung zum 1. Januar 2006 ist der Kläger als Komplementär anstelle seiner Ehefrau in die Gesellschaft eingetreten. Diese Änderung wurde im Handelsregister im September 2007 eingetragen. Im Laufe des Jahres 2006 kaufte eine von der geschiedenen Ehefrau des Klägers gegründete Gesellschaft das Grundstück. Der Kläger verlangt Maklercourtage. Die Klage bleibt in den Vorinstanzen erfolglos, die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils.

Entscheidung:
Ein Provisionsanspruch entfällt nicht wegen einer gesellschaftsrechtlichen oder wirtschaftlichen Verflechtung des Klägers. Ein Provisionsanspruch entfällt zwar, wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten ist, so zum Beispiel, wenn der Makler an der Vertragsgegnerin des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäftes wesentlich beteiligt ist oder sie beherrscht. Ein Provisionsanspruch entsteht dann nicht, wenn der Makler und der Dritte die Fähigkeit zu einer selbstständigen und unabhängigen Willensbildung nicht besitzen. Ein allgemeiner Interessenkonflikt reicht nicht, ebenso nicht ein nahes, persönliches oder freundschaftliches Verhältnis zu einem kaufbereiten Dritten. Eine gesellschaftsrechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Maklerin und einer Kaufvertragspartei ist jedenfalls nicht mehr nach dem 1. Januar 2006 gegeben gewesen. Liegen tatsächliche Gegebenheiten insoweit objektiv nicht vor, ist eine Konstellation, die zu einer Interessenkollision durch gesellschaftsrechtliche oder wirtschaftliche Bindungen und Abhängigkeiten führen kann, nicht abstrakt und theoretisch aus noch vorhandenen Eintragungen im Handelsregister abzuleiten. Eine Schutzbedürftigkeit des Maklerkunden besteht in einem solchen Fall ersichtlich nicht.

Praxishinweis:
Richtig ist, dass jede Maklertätigkeit notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraussetzt, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers. Der Bundesgerichtshof berücksichtigt hier aber streng die zeitliche Abfolge und objektiviert die Prüfung. Vorliegend hat der Makler den Nachweis nach Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse erbracht.

Betriebskostenabrechnung muss fristgerecht zugehen

Der Mieter verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses Auszahlung eines Guthabens. Der Vermieter erklärt die Aufrechnung gegen eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004. Diese Abrechnung will der Vermieter am 21. Dezember 2005 mit der Post an den Mieter verschickt haben. Die Mieter haben den Zugang der Abrechnung bestritten und berufen sich auf § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter die Nebenkosten innerhalb eines Jahres abzurechnen hat und der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist, wenn er diese Abrechnungsfrist versäumt. Der BGH (Urt. vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08) entschied, dass es Sache des Vermieters ist, den fristgerechten Zugang der Nebenkostenabrechnung sicherzustellen. Der Verlust der Abrechnung auf dem Postwege gehe - so der BGH - allein der zulasten des Vermieters. Jedem Vermieter ist anzuraten, den Zugang der Nebenkostenabrechnung zu dokumentieren (z.B. durch durch Einwurf der Abrechnung in den Hausbriefkasten des Mieters durch einen guten Bekannten).

Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

Betriebskostenrecht: Erläuterung nicht erforderlich

Versorgungssperre nach beendetem Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer brandaktuellen Entscheidung vom 6.5.2009 (Aktenzeichen XII ZR 137/09) mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses seine Versorgungsleistungen für Heizung, Strom, Wasser etc. einstellen darf.

Im zugrunde liegenden Fall hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt und zugleich dem Mieter mehrfach angedroht, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Hiergegen wehrte sich der Mieter gerichtlich, allerdings ohne Erfolg. Entgegen der überwiegend vertretenen Auffassung stellt der Bundesgerichtshof jetzt klar, dass sich ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen nur aus dem Mietvertrag ergeben kann oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus so genannten nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen, insbesondere auch dann, wenn der Vermieter über längere Zeiträume Zahlungen nicht erhält und auch nicht zu erwarten ist, dass diese künftig bedient werden.

Formularmäßiger einseitiger Kündigungsverzicht wirksam!

Ein formularvertraglich vereinbarter einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht ist wirksam, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des § 557a BGB ist ein wechselseitiger, auch den Vermieter bindender Kündigungsverzicht, nicht erforderlich. Für die Berechnung der Kündigungsausschlussfrist ist auf den Zeitpunkt der Vereinbarung abzustellen und nicht auf den (ggf. späteren) Mietbeginn.

BGH, Urteil vom 12.08.2008 - Az.: VIII ZR 270/07

Inanspruchnahme der Mietkaution nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Mieters

Der Mieter von Gewerberaum wurde insolvent. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigte der Insolvenzverwalter für den Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Befristung. Der Mieter, der bei Mietbeginn eine Barkaution gestellt hatte, rechnete während des noch laufenden Mietverhältnisses mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die laufende Miete auf. Der Vermieter widersprach und verrechnete die Mietsicherheit mit seinen Ansprüchen auf den Mietausfall, der nach Ablauf des Mietverhältnisses eintrat. Zu Recht entschied das OLG Hamburg (Urteil vom 24. April 2008 - 4 U 152/07). Die Insolvenz - so das OLG Hamburg - hat keine Auswirkungen auf das Recht des Vermieters, die Kaution für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung einzusetzen. Vorteil für den Vermieter: für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist stand dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung der Miete aus der Masse zu, er kann insoweit also bevorrechtigte Ansprüche geltend machen und muss sich nicht entgegenhalten lassen, dass dieser Anspruch durch Verrechnung mit der Kaution bereits ganz oder teilweise befriedigt wurde. Eine höchst praxisrelevante Entscheidung.

Keine Erstattung von Maklercourtage für Hartz-IV-Empfänger

Verkauft ein Hartz-IV-Empfänger mit Hilfe eines Maklers sein Haus, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen, so kann er keinen Ersatz der Maklerkosten verlangen. § 22 Absatz 3 Satz 1 SGB II deckt nur die Kosten des Umzugs und der Wohnungsbeschaffung. Eine Maklercourtage für einen Hausverkauf fällt nicht darunter.

LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 02.03.2009, Aktenzeichen L 19 AS 61/08 (nicht rechtskräftig)
SGB II § 22 Abs. 3

Sachverhalt:
Der Kläger erhält Leistungen nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende). Mit notariellem Kaufvertrag veräußerte er sein Einfamilienhaus und zahlte für die Vermittlung Maklercourtage in Höhe von € 4.054,20. Bei der zuständigen Behörde beantragte er die Übernahme der gezahlten Courtage als Wohnungsbeschaffungskosten. Der Antrag wurde durch Bescheid zurückgewiesen, da Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten nur bei vorheriger Zusicherung übernommen werden. Die gegen den Bescheid erhobene Klage blieb vor dem Sozialgericht ohne Erfolg, ebenso die Berufung zum Landessozialgericht.

Entscheidung:
Die zulässige Berufung ist unbegründet. Zu Recht hat die Beklagte die Übernahme der Maklercourtage abgelehnt. Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 SGB II können Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten mit vorheriger Zusicherung durch den kommunalen Träger übernommen werden. Die Voraussetzungen dieser Norm sind vorliegend nicht erfüllt. Zum einen fehlt es an einer vorherigen Zusicherung. Dieses ist Anspruchsvoraussetzung und setzt ihrerseits die Angemessenheit der in der neuen Unterkunft anfallenden Kosten voraus. Vor allem aber scheidet eine Übernahme der vom Kläger verauslagten Maklercourtage für den Verkauf des Eigenheims deshalb aus, weil es sich hierbei nicht um Kosten der Wohnungsbeschaffung bzw. des Umzugs im Sinne der gesetzlichen Norm handelt. Die Begriffe "Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten" sind nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur zwar weit auszulegen. Der Begriff findet aber seine Begrenzung bereits im Wortlaut. So sind Wohnungsbeschaffungskosten nur Aufwendungen, die mit dem Finden und Anmieten der Wohnung verbunden sind. Bei Umzugskosten handelt es sich um Kosten des Umzugs selbst, nicht aber Kosten, die mit dem Umzug lediglich zusammenhängen. Die Klage kann daher keinen Erfolg haben.

Praxishinweis:
Die vom erkennenden Gericht vorgenommene Auslegung orientiert sich richtigerweise an Wortlaut und Gesetzessystematik der gesetzlichen Regelung. Die Maklercourtage, die für die Veräußerung des Eigenheims aufgewendet wurde, betrifft offensichtlich keine Aufwendungen, die mit dem Finden und Anmieten der neuen Wohnung im Zusammenhang stehen, auch lassen sich diese Kosten nicht unter den Begriff Wohnungsbeschaffungs- bzw. Umzugskosten subsumieren. Eine begrüßenswerte Entscheidung in Zeiten der Hochkonjunktur für neue Staatsverschuldung.