Neues aus unserem Haus

Wir freuen uns, per sofort Frau Michaela Uppmann als neue Mitarbeiterin in unserem Büro begrüßen zu dürfen.

Wir wünschen Frau Uppmann einen guten Start in unserem Hause.

Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Die fristlose und ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges ist nicht begründet, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den Mietrückstand ausgleicht und zuvor nicht wirklich vorwerfbar schuldhaft zahlungsunfähig geworden ist. Dies kann bei erkrankungsbedingter schwerer Depression der Fall sein. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Absatz 4 BGB berufen kann, entlastet ihn im Falle der fristgemäßen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit.

So eröffnet § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB dem Mieter die Möglichkeit, sich etwa auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen und im Rahmen des Verschuldens kann eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. Bei der Beurteilung des Verschuldens ist das gesamte Mieterverhalten, das zu dem Rückstand geführt hat, zu berücksichtigen. Dies kann bei erkrankungsbedingter schwerer Depression der Fall sein. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Absatz 4 BGB berufen kann, entlastet ihn im Falle der fristgemäßen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 12.07.2007, Aktenzeichen 334 S 97/06

Abflussprinzip bei Betriebskostenabrechnung zulässig.

Ein in der Rechtsprechung lange umstrittenes Thema wurde nun höchstrichterlich entschieden: Der Vermieter darf sämtliche Betriebskosten, die im jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind, abrechnen, ohne dadurch Gefahr zu laufen, Nachzahlungsansprüche zu verlieren. Damit hat der BGH in seiner Entscheidung vom 28.02.2008 (Az: VIII ZR 49/07) zugunsten des so genannten Abflussprinzips entschieden. Die abzurechnenden Betriebskosten können in zeitlicher Hinsicht nach zwei verschiedenen Methoden erfasst werden: nach dem Abflussprinzip (welche Kosten sind in dem Zeitraum angefallen?) oder nach dem Leistungsprinzip (welche Kosten sind für den Zeitraum angefallen?). Die Kostenerfassung nach dem Leistungsprinzip ist in jedem Fall zulässig. Problematisch ist aber die Anwendung des Abflussprinzips. Diese Methode ist zwar viel praktischer. Viele Gerichte haben es jedoch als unzulässig angesehen, weil auch periodenfremde Kosten umgelegt werden. Speziell beim Mieterwechsel kann es im Einzelfall zu Problemen kommen. Eine Entscheidung des BGH stand bisher aus.

Im zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter im Jahre 2005 über die Betriebskosten des Abrechnungszeitraums 2004 ab. Er ging nach dem sog. Abflussprinzip vor, berücksichtigte also sämtliche Zahlungen, die er im Jahre 2004 an den Wasserversorger gezahlt hatte, also auch einen Nachzahlungsbetrag für 2003 und die Vorauszahlungen für die Wasser-Abrechungsperiode 2004/2005. Nach Meinung des Mieters durfte der Vermieter nur solche Kosten abrechnen, die auch genau für das Jahr 2004 angefallen sind. Daher kürzte er die Abrechnung und verlangte nun das sich ergebende Guthaben.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass weder das Gesetz, noch die Gesetzesmaterialien oder - im konkreten Fall - der Mietvertrag etwas darüber aussagten, wie abzurechnende Kosten zeitlich zugeordnet werden müssten. Die Abflussprinzip-Methode erreiche aber eine sachgerechte Lösung und sei überdies in der Handhabung bedeutend einfacher. Der BGH meint, dass gewisse Ungenauigkeiten hinzunehmen seien.

Wie aber ist bei einem Mieterwechsel zu verfahren? Wenn also beispielsweise im November 2006 in einem 2-Familien-Haus Rasen und Spielsand erneuert wurden, die Kosten hierfür jedoch erst im Jahre 2008 bezahlt und im Rahmen der Abrechnung über das Kalenderjahr 2008 umgelegt werden, trifft diese Umlage auch denjenigen Mieter, der erst zum 1.1.2008 eingezogen ist, obwohl er aus seiner Sicht nichts davon hat. Ob das Abflussprinzip auch bei einem Mieterwechsel zulässig ist, brauchte der BGH im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden. Allerdings deutet er in den Entscheidungsgründen an, dass die Ergebnisse des Abflussprinzips beim Mieterwechsel „in besonders gelagerten Einzelfällen“ korrekturbedürftig sein können.

Wann verjährt der Anspruch des Vermieters auf die Mietsicherheit?

In seinem Beschluss vom 3. März 2008 (Az. 22 W 2/08) befasste sich das Kammergericht mit der Frage, wann der Anspruch des Vermieters auf Erbringung der Mietsicherheit verjährt. Im konkreten Fall hatten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter am 1. Juli 2003 eine Mietsicherheit zu leisten habe. Diese Verpflichtung erfüllte der Mieter nicht, der Vermieter reichte die Klage auf Stellung der Mietsicherheit aber erst am 26.2.2007 bei Gericht ein. Daraufhin erhob der Mieter die Einrede der Verjährung. Das Kammergericht ließ die Einrede durchgreifen und bejahte das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters. Der Anspruch auf Stellung der Mietkaution unterliege der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren des § 195 BGB. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB habe die Verjährung mit dem Schluss desjenigen Jahres begonnen, in dem der Kautionsanspruch fällig geworden sei, mithin am 31.12.2006. Die Klagerhebung am 26.2.2007 habe dementsprechend die Verjährung, die am 31.12.2006 eingetreten sein, nicht mehr hemmen können.

Diese Entscheidung erscheint deshalb auf den 1. Blick fragwürdig, weil die Kaution umfassend die Zahlungsansprüche des Vermieters sichern soll und zwar namentlich auch solche, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen und fällig werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Dieser Sicherungszweck ist nicht mehr erfüllbar, wenn - so die Entscheidung des Kammergerichtes - der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit bereits im laufenden Mietverhältnis verjähren kann.

Da diese Auffassung nicht nur vom Kammergericht Berlin, sondern auch von einigen Land- und Amtsgerichten sowie einem Teil des Schrifttums vertreten wird, ist für Vermieter äußerste Vorsicht geboten. Hier sollte rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist die Stellung der Mietsicherheit gerichtlich geltend gemacht werden. Die Entscheidung des Kammergerichts gilt nicht nur für die Gewerberaummiete, sondern auch für die Wohnraummiete. Jedenfalls für den Bereich der Gewerberaummiete kann dem Wunsch des Vermieters auf Stellung der Kaution aber auch dadurch Nachdruck verliehen werden, dass gegenüber dem Mieter eine Abmahnung ausgesprochen und ihm angedroht wird, dass das Mietverhältnis fristlos für den Fall der Nichtleistung der Kaution gekündigt werde. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nach den Umständen des Einzelfalles die Nichtleistung der Kaution einen Grund zur fristlosen Kündigung des Gewerberaummieteverhältnisses darstellen könne (vgl. BGH, Urteile vom 21.03.2007, Az. XII ZR 255/04 und weitergehend Az. XII ZR 36/05).

Trotz Mieteranerkenntnis: Keine Betriebskostenabrechnung nach Fristablauf

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Vermieter keine Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist nur eine formell nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt hat (Az. VIII ZR 84/07). Dies gelte auch dann, wenn der Mieter den Ausgleich der Nachforderung vor Fristablauf zugesagt habe, urteilten die Richter. Denn die Abrechnungsfrist sei eine Ausschlussfrist, die nicht, wie etwa die Verjährungsfrist, nach einem Anerkenntnis des Schuldners neu zu laufen beginne. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die Vermieterin eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist korrigiert und aus dieser Abrechnung eine Nachforderung gestellt - zu Unrecht, wie die BGH-Richter befanden.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich einer Alternativwohnung ist zeitlich begrenzt

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten. Wird die mögliche Alternativwohnung aber zu einem späteren Zeitpunkt frei als die mit Eigenbedarf belastete Wohnung, entfällt diese Vermieterpflicht.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass einer verstorbenen Vermieterin. Zu dem Nachlass gehört ein Wohnhaus, in dem die Beklagte im fünften Stockwerk eine Wohnung gemietet hat. Mit Schreiben vom 02.06.2005 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Eigenbedarfs der Erbin zum 28.02.2006.

Eine Mietpartei aus der vierten Etage mit einer Wohnung gleichen Zuschnitts kündigte ihr Mietverhältnis am 30.12.2005 zum 31.03.2006. Diese Wohnung bot der Kläger der Beklagten nicht alternativ an. Diese bestritt währenddessen den Eigenbedarf des Vermieters an ihrer Wohnung.

Das AG und LG wiesen die Räumungsklage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch aus § 546 Abs.1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB gekündigten Wohnung ist zu Unrecht verneint worden.

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zwar eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall aber nicht erfüllt.

Die Wohnung in der vierten Etage ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Dabei kommt es nicht auf die Frage an, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31.03.2006 ausziehen würden.

BGH 04.06.2008, VIII ZR 292/07

Mieter hat Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht zu vertreten

Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung ("Fogging") infolge vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter stellen einen Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 BGB dar. Die Beseitigung schuldet in der Regel der Vermieter, weil der Mieter den Mangel nicht zu vertreten hat.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. In der Wohnung traten plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, die sich von der Küche, über das Bad auf die übrigen Zimmer ausbreiteten. Einige Monate später waren die Ablagerungen auf sämtlichen Decken und Wänden zu finden.

Die Klägerin forderte die Beklagten zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Diese weigerten sich, da ihrer Ansicht nach, die Klägerin selbst für die Beseitigung der von ihr verursachten Verfärbungen verantwortlich sei.

Die Klage auf Vorschusszahlung für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen wies das AG ab. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin gab das LG der Klage statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe von 5.423 Euro für die voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zu.

Die plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen stellen einen Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 BGB dar. Dessen Beseitigung schulden die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen ist. Anders wäre es nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Zwar kommen laut eingeholtem Sachverständigengutachten als Ursache der Ablagerungen lediglich Maßnahmen der Klägerin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stimmen jedoch mit einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überein. Dessen Folgen hat der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten.

BGH 28.05.2008, VIII ZR 271/07