Farbwahlklausel unwirksam !

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die bestimmt, "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" ist unwirksam und führt dazu, dass die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen insgesamt entfällt. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2008, Aktenzeichen VIII ZR 224/07 Eine solche Farbwahlklausel schreibt dem Mieter nämlich schon im laufenden Mietverhältnis vor, wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, dem ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters nicht gegenübersteht. Im laufenden Mietverhältnis obliegt die Entscheidung über den dekorativen Zustand der Wohnung dem Mieter. Der Mieter kann selbst bestimmen, ob er die Wohnung unrenoviert lässt, Mustertapeten aufbringt oder gedämpfte Farben verwendet. Das Interesse des Vermieters, die Wohnung in einem weitervermietbaren Zustand zu halten, tritt demgegenüber zurück.

LG Hamburg: Auch Privatleute dürfen Falschparker abschleppen lassen

Der Eigentümer eines Kundenparkplatzes ist berechtigt, dort widerrechtlich parkende Fahrzeuge im Wege der Selbsthilfe gemäß § 859 II, III BGB abzuschleppen und auf einen anderen Parkplatz verbringen zu lassen. Er hat zudem gegenüber dem Halter des Fahrzeuges einen Anspruch auf Erstattung der Abschleppkosten und der Kosten der Sicherstellung in angemessener Höhe. Dies entschied das Landgericht Hamburg und bestätigte damit die ständige Rechtsprechung. Zulässig ist auch die Abtretung des Schadensersatzanspruchs an den Abschleppunternehmer, sodass der Falschparker direkt an diesen zu zahlen hat. LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2008 - 320 S 100/07

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel rechtfertigt keinen Zuschlag zur Miete

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verlangen, wenn im Mietvertrag über eine nicht preisgebundene Wohnung eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.07.2008 – Aktenzeichen VIII ZR 181/07

Im dem vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fall enthielt der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine solche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, vgl. Urteil des Bundesgerichtshof vom 05.04.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 152/05.

Der Vermieter hatte die Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Schönheitsreparaturklausel erkannt und dem Mieter den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung angeboten, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Den Abschluss einer solchen Ergänzungsvereinbarung lehnte der Mieter ab.

Der Vermieter verlangte daraufhin die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von monatlich € 0,71 je qm, was dem Betrag entspricht, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung.

Der Vermieter klagte gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich € 0,71 je qm, nachdem der Mieter seine Zustimmung zur Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag verweigerte.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Mieter Berufung ein. Die Berufung des Mieters war erfolgreich, soweit der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als € 0,20 je qm verlangt hatte. Im Übrigen wies das Landgericht die Berufung des Mieters zurück. Vermieter und Mieter legten Revision gegen das Urteil des Landgerichts ein und verfolgten im Rahmen des Revisionsverfahrens ihre ursprünglichen Anträge weiter.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Mieters mit der Begründung, dass der Vermieter nur die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann; einen darüber hinausgehenden Zuschlag für vom Vermieter durchzuführende Schönheitsreparaturen sieht das Gesetz nicht vor und ist mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete nicht in Übereinstimmung zu bringen. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens auf die ortsübliche Vergleichsmiete können nur die jeweiligen Marktverhältnisse sein. Die Anerkennung eines (isolierten) Zuschlags vom Vermieter durchzuführende Schönheitsreparaturen bedeuten ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung, ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten am Markt auch tatsächlich durchsetzbar sind.

Der Vermieter kann den verlangten Zuschlag auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, gemäß § § 133, 157 BGB. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist nämlich, dass es kein zur Disposition der Vertragsparteien stehendes Gesetzesrecht gibt, welches an die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt. Dies ist aber nicht der Fall, da nach der gesetzlichen Konzeption der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn er diese Verpflichtung nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt hat.

Es liegt auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor, aufgrund dessen der Vermieter berechtigt wäre, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Das Risiko, eine unwirksame Formularklausel zu verwenden, trägt derjenige, der solche Klauseln verwendet. Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrages heraus, dass eine verwendete Formularklausel unwirksam ist, begründet dies keinen Anspruch auf einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Obhutspflicht für Schlüssel

Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten. Der Mieter verletzt insoweit seine Nebenleistungspflicht aus dem Mietvertrag schuldhaft, wenn ein Mitarbeiter die Schlüssel zu den Mieträumen in seinem Dienstfahrzeug – in einer unter dem Fahrersitz verstauten Notebooktasche – liegen lässt, während er sich aus dem Sichtbereich des Pkw’s entfernt mit der Folge, dass die Schlüssel nachfolgend durch einen unbekannten Täter nach Einschlagen der Fahrzeugscheibe gestohlen werden konnten.

Kammergericht, Urteil vom 11.2.2008, Aktenzeichen 8 U 151/07.

Verfassungsgericht kippt Rauchverbot

Das Bundesverfassungsgericht hat am 30.07.2008 die Regelungen der Länder Baden-Württemberg und Berlin bezgl. Rauchverbot für verfassungswidrig erklärt. Das Urteil hat bundesweite Bedeutung. Gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt insbesondere die Tatsache, dass kleinere Eck-Kneipen, denen die Möglichkeit eines getrennten Raucherzimmers fehlt, gegenüber größeren Betrieben benachteiligt werden. Ähnliches gilt für das absolute Rauchverbot in Diskotheken. Der Gesetzgeber soll nun bis 2009 verfassungskonforme Regelungen treffen. Die Ungleichbehandlung könnte allerdings nicht nur mit einer Lockerung, sondern auch mit einer Verschärfung des Rauchverbotes, also einem absoluten Rauchverbot, beseitigt werden. Die Diskussion bleibt also spannend.

Bereits nach der Auflassungsvormerkung findet das WEG für die künftigen Wohnungseigentümer Anwendung

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Diese ist bereits verpflichtet, entsprechend der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 107, 285).

Zwangsversteigerung bei Wohngeldrückständen aus Rangklasse 2 ohne Einheitswertbescheid?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Versteigerung von Wohnungseigentum wegen Wohngeldrückständen aus der bevorrechtigten Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Rangklasse 2) – also im Wesentlichen im Range vor den Grundpfandgläubigern (z.B. Banken) - nur betreiben, wenn durch Vorlage des Einheitswertbescheides gerade der zur Versteigerung anstehenden Wohnung der urkundliche Nachweis geführt wird, dass die zu vollstreckende Forderung 3% des steuerlichen Einheitswertes überschreitet (BGH Beschluss vom 17.04.2008; V ZB 14/08). Nur auf den ersten Blick wird den Wohnungseigentümern mit dieser Entscheidung genau das wieder genommen, was der Gesetzgeber ihnen durch die zum 1.7.2007 in Kraft getretene Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes als Erleichterung bei der Durchsetzung von Wohngeldforderungen verkauft hat. Es wird nur ein wenig komplizierter und darum geht es:

In dem entschiedenen Fall beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Rückständen die Versteigerung aus der so genannten Rangklasse 2. Nach § 10 Absatz 3 ZVG setzte dies voraus, dass der zu vollstreckende Betrag 3 % des Einheitswertes überstieg. Die Eigentümergemeinschaft war nicht in der Lage, diesen Nachweis durch Vorlage des Einheitswertbescheides der betroffenen Wohnung zu führen. Denn die Finanzbehörde verweigerte die Herausgabe des Steuerbescheides an die Gläubigerin unter Hinweis auf § 30 AO (Steuergeheimnis). Zwar brachte die Gemeinschaft in dem Versteigerungsverfahren eine Reihe von guten Argumenten, aus denen sich eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit für die Grenzüberschreitung ergab. So legte sie den Einheitswertbescheid einer vergleichbar großen Wohnung der Eigentumsanlage vor und die Schuldnerin (Eigentümerin der zur Versteigerung bestimmten Wohnung) bestritt nicht einmal, dass die zu vollstreckende Forderung 3% des Einheitswertes überstieg. Das alles reichte dem Versteigerungsgericht jedoch nicht. Unter Hinweis auf § 16 Absatz 2 ZVG verlangte es den urkundlichen Nachweis über die Höhe des Einheitswertes. Diesen Beweis konnte die WEG praktisch nicht liefern, so dass ihr Antrag auf Versteigerung aus dem bevorrechtigten Rang zurückgewiesen wurde. Der BGH bestätigte schlussendlich die Entscheidung des Versteigerungsgerichts. Zum Nachweis tauge nur der Einheitswertbescheid. Andere Beweismittel seien nicht zugelassen.

Für alle Versteigerungsverfahren, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Wohnungseigentümer einleitet, hat die Entscheidung wichtige praktische Auswirkungen. Nach der Neuregelung des ZVG sollte die WEG zügig in der Lage sein, die Versteigerung der dem säumigen Wohnungseigentümer gehörenden Wohnung auch ohne Mitwirkung der Grundpfandgläubiger zu erzwingen, um den säumigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen und statt seiner einen zahlungskräftigen Erwerber in die WEG aufzunehmen. Mittel dazu sollte die Möglichkeit sein, die Versteigerung aus dem Rang vor den Grundpfandgläubigern zu betreiben, sofern die zu vollstreckende Forderung nur 3 % des Einheitswertes der Wohnung überstieg. Die Versteigerung aus dem Rang der nach den Finanzierungsrechten der Grundpfandgläubiger eingetragenen Sicherungshypothek oder aus der zwar titulierten, jedoch nicht im Grundbuch gesicherten und damit ebenfalls nachrangigen Forderung bot regelmäßig dort keine Aussicht auf Erfolg, wo die vorrangigen Grundpfandgläubiger sich der Versteigerung nicht anschlossen und deren Grundpfandrechte den Verkehrswert der Immobilie weitgehend ausschöpften oder gar überstiegen. Weil wegen der Aufnahme dieser Rechte in das geringste Gebot ein Ersteher dann nahezu den Verkehrswert oder mehr hätte zahlen müssen, war in diesen Fällen nicht mit Geboten in der Zwangsversteigerung zu rechnen.

Mit dem Vorgehen aus dem bevorrechtigten Rang sollte die WEG diese praxisrelevante "Versteigerungssperre" brechen können, um die Wohnung für einen Erwerber ersteigerbar zu machen. Der Gesetzgeber bedachte jedoch offenbar die praktischen Schwierigkeiten nicht, die mit dem Nachweis der Überschreitung der 3% Grenze verbunden sind. Denn in der Praxis wird die Eigentümergemeinschaft nur in Ausnahmefällen über den Einheitswertbescheid der Wohnung verfügen. Der säumige Wohnungseigentümer wird diesen nur selten freiwillig aushändigen und die Finanzbehörde darf den Einheitswertbescheid wegen des Steuergeheimnisses nicht an die Gemeinschaft herausgeben. Also stellt sich folgendes Problem: Wie soll man in den Genuss des bevorrechtigten Ranges kommen, wenn man selbst praktisch keine Chance hat, an den Einheitswertbescheid zu kommen? Ist die ZVG-Novelle nur ein Papiertiger? Der BGH hilft mit einem Trick: Sofern die WEG nicht im Besitz des Einheitswertbescheides sei, könne sie aus dem normalen Rang (also nach den Grundpfandgläubigern) die Versteigerung einleiten. Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung habe das Versteigerungsgericht nach § 54 Absatz 1 Satz 4 Halbsatz 1 Gerichtskostengesetz (GKG) die Finanzbehörde automatisch um die Zusendung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Gegenüber dem Versteigerungsgericht könne die Finanzbehörde die Übersendung des Einheitswertbescheides nicht verweigern. Das Versteigerungsgericht erhalte also auf diesem Wege den urkundlichen Nachweis über die Höhe des Einheitswertes. Das wiederum versetze die WEG in die Lage, zu einem späteren Zeitpunkt des Versteigerungsverfahrens den „Beitritt“ zu dem bereits von ihr selbst eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren aus der bevorrechtigten Rangklasse 2 zu beantragen. Diesem Antrag habe das Versteigerungsgericht dann nach § 27 ZVG stattzugeben, wenn die Grenze von 3% des Einheitswertes durch die zur Vollstreckung anstehende Forderung überschritten sei. Man könne nicht nur dem Versteigerungsverfahren eines anderen Gläubigers beitreten, sondern auch dem eigenen, wenn man die Versteigerung aus einem besseren Rang anstrebe.

Einziger Wermutstropfen der BGH Entscheidung: Manche Versteigerungsgerichte erteilen unter Hinweis auf vermeintliche Datenschutzgesichtspunkte keine Auskunft über die Höhe des Einheitswertes, so dass die Eigentümergemeinschaft ein "Gefühl" dafür entwickeln sollte, wann die Grenze überschritten sein könnte. In der Praxis wird dies nicht allzu große Schwierigkeiten machen. Besser man stellt einen Beitrittsantrag zuviel als einen zuwenig, die damit verbundenen Kosten sind ohnehin gering.