Newsletter von Immobilien Management Richtsfeld

Wir freuen uns, dass Sie sich für unseren Newsletter interessieren. Regelmäßig informieren wir Sie darin über die aktuelle Rechtssprechung und Gesetzgebung im WEG und Mietrecht, sowie über sonstige interessante Neuigkeiten.

Das Team von Immobilien Management Richtsfeld


Besuchen Sie auch unseren neuen Internetauftritt, der seit dem 1. April 2007 online ist unter www.imr-richtsfeld.de.

Tierhaltung in Mietwohnung

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Tierhaltung in einer Mietwohnung zu entscheiden.

Der Kläger ist Bewohner einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages bedarf "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, ... der Zustimmung des Vermieters". Der Kläger bat die Beklagte um Zustimmung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der Zustimmungserklärung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die zitierte Klausel in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel - in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen - Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Klausel ist auch dann unwirksam, wenn danach, was offen bleiben kann, die Zustimmung zur Tierhaltung nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen sollte, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden dürfte. Denn sie bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird.

Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Da es im Streitfall an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06

www.imr-richtsfeld.de/aktmiet2711071.html

Vermieter können von Mietern trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung eine Mieterhöhung verlangen

Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung hängt nicht davon ab, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs.3 S.1 BGB). Eine verspätete Mitteilung hat damit nicht den Ausschluss des Rechts auf Mieterhöhung zur Folge.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist der Vermieter, die Beklagten sind die Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Am 18.8.2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung des Hauses durch den Einbau eines Personenaufzugs an. Mit den Arbeiten sollte im September 2004 begonnen und die Miete nach Abschluss der Arbeiten um rund 108 Euro erhöht werden.

Die Beklagten hatten gegenüber dem Kläger erklärt, dass sie nur unter der Voraussetzung mit dem Einbau des Fahrstuhls einverstanden seien, dass die Miete nicht erhöht werde. Der Kläger verlangte dennoch Zahlung des Mieterhöhungsbetrags. Seine hierauf gerichtete Klage hatte vor dem BGH Erfolg.

Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung. Der Anspruch des Klägers ist insbesondere nicht deswegen ausgeschlossen, weil er den Beklagten die geplante Modernisierung nicht wie erforderlich gemäß § 554 Abs.3 S.1 BGB drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat. Die verspätete Mitteilung hat nicht den Ausschluss des Rechts auf Mieterhöhung zur Folge. Denn die dreimonatige Ankündigungsfrist dient lediglich dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs.3 S.2 BGB Gebrauch machen will.

Dass die verspätete Mitteilung das Mieterhöhungsrecht des Vermieters nicht ausschließt, ergibt sich insbesondere aus einem Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete ganz unterlässt. Für diesen Fall ordnet das Gesetz in § 559b Abs.2 S.2 Alt.1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nur zu einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, wenn auch verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen.

BGH 19.9.2007, VIII ZR 6/07

www.imr-richtsfeld.de/aktmiet2711072.html

Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Wird der Zwangsverwalter durch einen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Auszahlung der Mietkaution klageweise in Anspruch genommen ist er jedenfalls dann nicht mehr zur Führung des Prozesses berechtigt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Klage aufgehoben wurde. In diesem Fall ist die Klage als unzulässig abzuweisen.
BGH, Urt. vom 25.05.2005, VIII ZR 301/03
Rpfleger 2005, 559

Der Zwangsverwalter ist gegenüber dem Mieter selbst dann zur Herausgabe der Mietkaution an diesen verpflichtet, wenn er diese vom Eigentümer und Vollstreckungsschuldner nicht erhalten hat, sofern alle sonstigen Voraussetzungen zur Rückzahlung der Mietkaution vorliegen.
BGH, Urt. vom 16.07.2003, VIII ZR 11/03
Rpfleger 2003, 678/ ZInsO 2003, 900/ Rpfleger 2005, 460

www.imr-richtsfeld.de/aktmiet2711073.html

Instandhaltungsrücklage gilt nicht sofort als Werbungskosten

Der Eigentümer einer Wohnung muss in der Regel monatliche Beträge für die so genannte Instandhaltungsrücklage bezahlen. Daraus werden von der Gemeinschaft später nötige Reparaturen bezahlt. Im Falle einer Vermietung darf man nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS diese Rücklage erst dann als Werbungskosten steuerlich absetzen, wenn das Geld tatsächlich investiert wurde.

Der Fall:
Ein Steuerzahler hatte gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz seine Instandhaltungsrücklage für die vermietete Wohnung bezahlt. Diese Summe machte er in seiner Steuererklärung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Doch das zuständige Finanzamt widersetzte sich. Alleine die Überweisung des festgesetzten Betrages an den Verwalter begründe noch keine Werbungskosten, hieß es. Dazu müsse das Geld erst für Maßnahmen ausgegeben sein, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof schloss sich der Ansicht des Fiskus an und bestand auf dem Nachweis, wofür die Instandhaltungsrücklage verwendet worden sei. Erst dann könne man an Werbungskosten denken.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX B 144/05
www.imr-richtsfeld.de/aktweg2711071.html

Entziehung des Wohnungseigentums

Wer über eine lange Zeit sein Wohngeld als Wohnungseigentümer nicht an die Gemeinschaft entrichtet, kann sein Wohnungseigentum verlieren entschied nun der Bundesgerichtshofs am 19.1.2007, Az: V ZR 26/06.

Leitsatz:

1. Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.



2. Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.



3. Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.

www.imr-richtsfeld.de/aktweg2711072.html

Zwangsverwaltung - Änderung des Teilungsplans

Beschluss des BGH vom 01.02.2007, Az: V ZB 80/06

1. Werden aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Rechte im Zwangsverwaltungsverfahren nachträglich angemeldet, muss das Vollstreckungsgericht prüfen, ob der aufgestellte Teilungsplan zu ändern ist.



2. Lehnt das Vollstreckungsgericht eine Änderung des Teilungsplans ab, kann der Anmeldende materiell-rechtliche Einwendungen gegen diese Entscheidung nicht mit der sofortigen Beschwerde, sondern nur im Rahmen einer Klage auf Abänderung des Teilungsplans geltend machen.

www.imr-richtsfeld.de/aktnews051207.html