Unsicherheiten für den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung

Sachverhalt:
Für ein in die Zwangsversteigerung geratenes Grundstück setzte das Versteigerungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen Verkehrswert von € 5.000.000,- fest. Im ersten Versteigerungstermin, der im Jahr 2005 stattfand, bot jemand € 730.000,-. Andere Gebote wurden nicht abgegeben. Der Rechtspfleger beim Versteigerungsgericht wies das Meistgebot zurück, weil es geringer war als die Hälfte des festgestellten Verkehrswertes (§ 85 a Abs. 1 ZVG). Im ersten Versteigerungstermin erhielt somit niemand den Zuschlag. Im nächsten Termin, der im Juli 2007 stattfand, gab jemand anderes ein Gebot über € 300.000,- ab und blieb Meistbietender. Er erhielt den Zuschlag. Mehrere Gläubiger des früheren Eigentümers legten gegen den Zuschlagsbeschluss Rechtsmittel ein. Der Bundesgerichtshof hob den Zuschlag rückwirkend wieder auf (BGH Beschluss vom 17.07.2008, V ZB 1/08). Der Ersteher verlor sein Eigentum wieder. Das Versteigerungsverfahren musste fortgesetzt werden.

Rechtslage:
Der Eigentümer eines Grundstücks, welches in die Zwangsversteigerung gerät, ist durch § 85 a Abs. 1 ZVG vor einer Verschleuderung des Grundstücks geschützt. Danach hat das Versteigerungsgericht den Zuschlag auf das Meistgebot zu versagen, wenn dieses nicht wenigstens die Hälfte des Verkehrwertes erreicht. Entgegen landläufiger Meinung besteht dieser Schuldnerschutz nicht nur im ersten Versteigerungstermin, sondern solange, wie ein Meistgebot nicht wegen Nichterreichens dieser Grenze zurückgewiesen wurde. Gibt also im ersten Termin keiner ein Gebot ab, ist der Eigentümer auch im zweiten und ggf. dritten Termin nach § 85 a Abs. 1 ZVG geschützt. Das ändert sich dann, wenn jemand Meistbietender mit einem Gebot von weniger als der Hälfte des Verkehrswertes bleibt. Die Zurückweisung dieses Gebots – eine zwingende gesetzliche Folge - führt dann dazu, dass in den Folgeterminen kein entsprechender Schutz mehr besteht und das Grundstück dann auch für weniger als die Hälfte ersteigert werden kann.

Entscheidung:
Bereits im Jahr 2007 hat der BGH (Beschluss vom 10.05.2007, V ZB 83/06) entschieden, dass ein Ersteher rechtsmißbräuchlich handelt, wenn er in einem frühen Termin absichtlich ein zu niedriges, nicht zuschlagsfähiges Gebot abgibt, um im späteren Termin die Schutzgrenze zum Nachteil des Eigentümers unterlaufen zu können. Nun hatte sich der BGH mit der Konstellation zu befassen, dass der Ersteher es sich zu Nutze gemacht hatte, dass ein Dritter in einem früheren Termin ein nicht zuschlagsfähiges Gebot abgegeben hatte. So war es ihm gelungen, den Zuschlag für einen Bruchteil des Verkehrwertes zu erhalten. Der BGH hat auch in diesem Fall den Eigentümer geschützt. Es mache aus Sicht des Eigentümers keinen Unterschied, ob die Schutzgrenze durch den späteren Ersteher oder einen Dritten mit dem Ziel zu Fall gebracht worden sei, die Immobilie günstig zu erstehen. Nur auf die Beweislast habe die Personenverschiedenheit Auswirkungen. Der Ersteher, der mit seinem zu niedrigen Angebot die Grenze ausgehebelt habe, müsse nachweisen, dass er keine unredlichen Ziele verfolgt habe. Hier gelte also zu Gunsten des den Zuschlagsbeschluss angreifenden Geschädigten eine Vermutung, dass ein rechtsmißbräuchliches Verhalten vorgelegen habe. Bei Personenverschiedenheit müsse allerdings derjenige, der den Zuschlagsbeschluss beseitigen möchte, beweisen, dass derjenige unredlich gehandelt hat, der mit seinem zu niedrigen Gebot die Grenze zu Fall gebracht hat.

Fazit:
In der Praxis wird die den Eigentümer schützende Grenze bei schwer vermarktbaren Objekten aus verschiedenen Gründen nicht selten absichtlich zu Fall gebracht, weil sich manch einer ausrechnet, ein Schnäppchen machen zu können. Ob und in wessen Interesse dies geschieht, ist selten sofort offenkundig und auch für einen redlichen Ersteher kaum zu kalkulieren. Verschiedene Konstellationen sind denkbar, in denen bewusst oder unbewusst zu Lasten des späteren Erstehers agiert wird. Das Angriffspotential für den das Eigentum verlierenden Schuldner wie auch die zu kurz gekommenen Gläubiger ist nun deutlich erhöht. Ob der Zuschlagsbeschluss bestehen bleibt, ist für den Ersteher nun deutlich unsicherer geworden, wenn sein Gebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht.

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