Formularmietverträge: Verpflichtung zur Abgeltung von Renovierungskosten nach „starren“ Fristen ist unwirksam

Abgeltungsklauseln in einem formularmäßigen Mietvertrag, wonach ausziehende Mieter sich nach starren Fristen und Prozentsätzen an den Kosten künftig fällig werdender Schönheitsreparaturen beteiligen müssen, sind unwirksam. Sie stellen genauso wie die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.

Der Sachverhalt:
Der Kläger war von November 2001 bis November 2003 Mieter einer Wohnung der Beklagten.

Der Formularmietvertrag verpflichtete den Mieter, regelmäßig innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen auszuführen. Bei einem Auszug vor Ablauf der vorgesehenen Fristen sollte der Mieter seine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten - gestaffelt nach der Mietzeit -erfüllen (Abgeltungsklausel). Nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei Jahren sollte der Mieter etwa 66 Prozent der Kosten für die Renovierung von Küche und Bad und rund 40 Prozent der Kosten für die Renovierung der übrigen Räume übernehmen.

Gestützt auf diese Abgeltungsklausel verrechnete die Beklagte die Kaution des Klägers mit den zeitanteiligen Renovierungskosten. Mit seiner auf Rückzahlung der Kaution gerichteten Klage machte der Kläger die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel geltend. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution. Der Beklagten steht gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers keine Aufrechnungsforderung zu, weil die in dem Formularmietvertrag enthaltene Abgeltungsklausel den Kläger unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) sind Klauseln in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen, unwirksam. Denn sie können dem Mieter Renovierungspflichten auferlegen, obwohl nach dem konkreten Erhaltungszustand der Wohnung noch gar keine Renovierung erforderlich ist.

Für Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen muss dasselbe gelten, da sie ebenfalls keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung erlauben. Ist die Wohnung überdurchschnittlich gut erhalten, so führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

Quelle: BGH PM Nr.141 vom 18.10.2006

zurück